A Prefeitura de S\u00e3o Paulo esclareceu, via solu\u00e7\u00e3o de consulta, que os contribuintes n\u00e3o precisam emitir Nota Fiscal de Servi\u00e7o Eletr\u00f4nica (NFS-e) sobre a loca\u00e7\u00e3o \u201cpura\u201d de bens \u2013 que n\u00e3o envolva m\u00e3o de obra -, por falta de regulamenta\u00e7\u00e3o sobre o tema. A atividade n\u00e3o era tributada pelo Imposto sobre Servi\u00e7os (ISS), mas passar\u00e1 a ser com a reforma tribut\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n
Segundo advogados, ainda n\u00e3o h\u00e1 layout dispon\u00edvel para esse tipo de atividade. Ele deve ficar pronto ap\u00f3s a publica\u00e7\u00e3o de regulamento e de nota t\u00e9cnica da Receita Federal e do Comit\u00ea Gestor do Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os (CGIBS) que indique como ser\u00e1 a operacionaliza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
O posicionamento da prefeitura n\u00e3o \u00e9 vinculante, mas especialistas dizem que a tend\u00eancia \u00e9 que ele seja replicado em situa\u00e7\u00f5es similares para empresas da capital paulista. Na vis\u00e3o de tributaristas, o entendimento foi um \u201cal\u00edvio\u201d, sobretudo para o setor imobili\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n
\u201c\u00c9 uma not\u00edcia boa para o mercado, que est\u00e1 preocupado em se manter com regularidade fiscal, de correr atr\u00e1s para atualizar sistema e n\u00e3o estar sujeito a nenhuma penalidade\u201d, afirmam especialistas.<\/p>\n\n\n\n
Segundo os especialistas, ainda, a consulta, apesar de focar no aluguel de bens m\u00f3veis, vale tamb\u00e9m para im\u00f3veis, pois ambas as atividades n\u00e3o eram tributadas pelo ISS, por n\u00e3o serem consideradas presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7o, e passar\u00e3o a ser nos pr\u00f3ximos anos \u2013 fundamento usado pela prefeitura ao dar a resposta ao contribuinte.<\/p>\n\n\n\n
A empresa perguntou \u00e0 administra\u00e7\u00e3o sobre a incid\u00eancia do ISS sobre a atividade de loca\u00e7\u00e3o pura de bens m\u00f3veis, a obrigatoriedade de emiss\u00e3o de nota fiscal eletr\u00f4nica, qual o eventual c\u00f3digo de servi\u00e7o aplic\u00e1vel, sobre a futura incid\u00eancia do IBS e da Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os (CBS) e a necessidade de destaque desses tributos em documento fiscal.<\/p>\n\n\n\n
Em resposta, o diretor substituto do Departamento de Tributa\u00e7\u00e3o e Julgamento (SF\/DEJUG), Sylvio Celso Tartari Filho, lembra que o Supremo Tribunal Federal (STF) j\u00e1 declarou inv\u00e1lida a cobran\u00e7a do imposto municipal sobre a loca\u00e7\u00e3o de bens m\u00f3veis (S\u00famula n\u00ba 31). \u201cAssim, n\u00e3o h\u00e1 incid\u00eancia de ISS sobre a atividade descrita, inexistindo tamb\u00e9m c\u00f3digo de servi\u00e7o aplic\u00e1vel no \u00e2mbito da legisla\u00e7\u00e3o municipal\u201d, diz.<\/p>\n\n\n\n
J\u00e1 em rela\u00e7\u00e3o ao IBS e \u00e0 CBS, ele afirma que o layout de nota fiscal existente at\u00e9 ent\u00e3o \u00e9 uma vers\u00e3o conjunta com a cobran\u00e7a do ISS, ou seja, a \u201cestrutura somente se aplica quando a opera\u00e7\u00e3o envolver presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os tribut\u00e1vel pelo ISS\u201d. \u201cCom efeito, para opera\u00e7\u00f5es que n\u00e3o configuram servi\u00e7o sob a \u00f3tica da incid\u00eancia do ISS, como a loca\u00e7\u00e3o pura\u201d, n\u00e3o h\u00e1 previs\u00e3o legal para a emiss\u00e3o de nota fiscal sobre essas atividades.<\/p>\n\n\n\n
Sobre os questionamentos a respeito da cobran\u00e7a do IBS e CBS, c\u00f3digos de opera\u00e7\u00e3o, forma de destaque e a demais obriga\u00e7\u00f5es acess\u00f3rias, a Secretaria da Fazenda disse ser \u201cinvi\u00e1vel manifesta\u00e7\u00e3o conclusiva\u201d por ora.<\/p>\n\n\n\n
Como n\u00e3o h\u00e1 nota fiscal sobre a opera\u00e7\u00e3o ainda, advogados entendem que at\u00e9 haver a regulamenta\u00e7\u00e3o, as empresas n\u00e3o podem sofrer penaliza\u00e7\u00f5es, como ter que recolher os tributos com al\u00edquota de 1% \u2013 0,9% da CBS e 0,1% do IBS. Pela Lei Complementar n\u00ba 214\/2025, o contribuinte que destacar esses valores na nota fica desobrigado do recolhimento. Mas, se n\u00e3o o fizer, precisa recolher e pode estar sujeito \u00e0 multa por descumprimento de obriga\u00e7\u00e3o acess\u00f3ria.<\/p>\n\n\n\n
At\u00e9 que haja a nota fiscal para essa atividade, a orienta\u00e7\u00e3o \u00e9 continuar a opera\u00e7\u00e3o como antes. \u201cNo caso de aluguel, simplesmente manda um boleto para o locat\u00e1rio. E nas loca\u00e7\u00f5es de bens m\u00f3veis, se faz um contrato ou manda um boleto ou fatura, mas n\u00e3o uma nota fiscal propriamente\u201d, afirmam advogados.<\/p>\n\n\n\n
A partir do ano que vem, quando acaba o per\u00edodo de transi\u00e7\u00e3o, tanto o IBS quanto a CBS v\u00e3o incidir sobre essa atividade. As receitas de aluguel residencial, por exemplo, devem ser tributadas se superiores a R$ 240 mil por ano. Nessas opera\u00e7\u00f5es, a al\u00edquota ser\u00e1 reduzida em 70% \u2013 o que pode ser de em torno de 8% a 9%. J\u00e1 no caso de loca\u00e7\u00f5es comerciais, a al\u00edquota \u00e9 de 3,65% at\u00e9 o prazo original do contrato de loca\u00e7\u00e3o, desde que ele tenha sido firmado at\u00e9 16 de janeiro de 2025.<\/p>\n\n\n\n
A demora na regulamenta\u00e7\u00e3o tem preocupado os contribuintes, que precisam se programar e investir em novos sistemas.<\/p>\n\n\n\n
Em nota, a Secretaria Municipal da Fazenda de S\u00e3o Paulo afirma que \u201ca loca\u00e7\u00e3o pura de bens m\u00f3veis n\u00e3o configura presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os, n\u00e3o havendo, portanto, incid\u00eancia de ISS nem previs\u00e3o de emiss\u00e3o de NFS-e municipal para tais opera\u00e7\u00f5es\u201d.<\/p>\n\n\n\n
Sobre os novos tributos da reforma tribut\u00e1ria, IBS e CBS, \u201ca pasta destaca que n\u00e3o h\u00e1, at\u00e9 o momento, regulamenta\u00e7\u00e3o normativa que discipline a incid\u00eancia, a forma de apura\u00e7\u00e3o, o documento fiscal aplic\u00e1vel ou eventuais obriga\u00e7\u00f5es acess\u00f3rias relacionadas\u201d e que tampouco h\u00e1 norma que \u201cautorize ou exija a emiss\u00e3o retroativa de documentos fiscais relativos ao IBS ou \u00e0 CBS para opera\u00e7\u00f5es de loca\u00e7\u00e3o realizadas antes da regulamenta\u00e7\u00e3o espec\u00edfica\u201d.<\/p>\n\n\n\n
A secretaria ressalta ainda que essa regulamenta\u00e7\u00e3o \u00e9 compet\u00eancia do Comit\u00ea Gestor do IBS e da Receita Federal.<\/p>\n\n\n\n
A equipe da Ribczuk Advogados e R&B Solu\u00e7\u00f5es Cont\u00e1beis e Tribut\u00e1rias permanece \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o para eventuais esclarecimentos.<\/p>\n\n\n\n
Fontes:<\/p>\n\n\n\n